COMPRAVENDITA E ASSENZA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA’: IL NOTAIO E’ RESPONSABILE?

Il caso.

Anni dopo una compravendita immobiliare, l’acquirente apprendeva che il Condominio non aveva i requisiti per il rilascio del certificato di prevenzione incendi per mancata realizzazione di alcune opere sulle parti comuni, con la conseguenza che anche il suo immobile era sprovvisto del certificato di abitabilità.

L’acquirente conveniva quindi in giudizio il costruttore, il venditore, l’agenzia immobiliare, il Condominio ed il Notaio rogante per chiedere l’esecuzione delle opere (eseguite poi dal Condominio in corso di causa) nonché il risarcimento dei danni.

Svolgimento del processo.

Il Tribunale di Milano, dichiarata cessata la materia del contendere per l’esecuzione delle opere, accertava però una responsabilità oltre che del venditore, per quanto interessa, anche del notaio che, a dire del Tribunale, aveva l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità.

Il Professionista proponeva appello asserendo che non sussisterebbe un tale obbligo di verifica peraltro non richiesta dal cliente ed assolvibile solo dopo aver effettuato un accesso agli atti del Comune e di aver pertanto correttamente adempiuto all’incarico ricevuto accertandosi della commercialità del bene, svolgendo tutte le indagini necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti.

La decisione della Corte

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 4633 pubblicata il 20.11.2019, si è interrogata se fosse ravvisabile un obbligo di consiglio o informazione da parte del Notaio al fine di segnalare alle parti l’opportunità di ulteriori verifiche prima della stipula.

La Corte è arrivata ad una conclusione positiva circa l’obbligo di consiglio ed informazione da parte del Notaio ritenendo che il Notaio, sebbene certamente non tenuto a svolgere verifiche autonome sul punto così come non era tenuto a vagliare la veridicità dei documenti prodotti, avrebbe dovuto richiamare l’attenzione dei contraenti per ogni loro più opportuna valutazione.

In altri termini la Corte, richiamando Cass. sez. III, 21 giugno 2012, 10296, pur non ravvisandosi un obbligo del Notaio di verificare sotto il profilo sostanziale l’esistenza effettiva dell’abitabilità del bene alienato, qualora oggetto di dichiarazione del venditore, o di verificare la veridicità di essa, essendo sul punto sufficiente che il venditore renda la relativa dichiarazione assumendosene le conseguenze, ritiene non sia dubitabile che in “assenza di essa ovvero in presenza di elementi obiettivi che possano essere significativi della mancanza del certificato di agibilità il professionista debba nell’ambito dei suoi obblighi di consiglio e di tutela dell’interesse delle parti, segnalare la questione alle stesse, per garantire la serietà dell’affare in fase di conclusione e la consapevole valutazione da parte dei contraenti della convenienza economica della vendita, trattandosi di compravendita certamente possibile anche in mancanza di detto certificato ma eventualmente all’esito anche di differenti pattuizioni”.

Con la conseguenza che, essendo mancata da parte del Notaio la verifica puramente formale che avrebbe dovuto essere svolta a seguito delle risultanze obbiettive, la Corte ha ravvisato l’inadempimento contrattuale per non aver rappresentato alle parti che non vi era la dichiarazione di agibilità dell’edificio condominiale.

Avv. Marialuisa Gugliotta

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